Comment fonctionne la réduction d’impôt avec le dispositif de la loi Censi Bouvard ?
La loi Censi Bouvard permet aux contribuables français qui investit dans un bien immobilier neuf en résidence meublée (LMNP) de réduire directement leur impôt de 11% du prix de revient de cet appartement, de récupérer la TVA sur le montant investit et cerise sur la gâteau, de profiter d’un investissement défiscalisé grâce au principe des amortissements du bien.
Quelques règles à respecter pour profiter d’une défiscalisation Censi-Bouvard :
► Le contribuable doit acquérir un logement neuf :
Pour bénéficier de la réduction d’impôt « CENSI-BOUVARD » le contribuable doit acquérir un logement neuf.
Le logement neuf est celui dont la construction est achevée et qui n’a jamais été habité ou utilisé sous quelque forme que ce soit.
► Le logement doit être situé dans un établissement éligible à la réduction d’impôt :
Le logement devra être situé dans l’un des établissements suivants :
- établissement social ou médico social accueillant des personnes âgées
- établissement social ou médico social accueillant des personnes handicapées
- établissement de santé dispensant des soins de longue durée
- résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées et ayant obtenu l’agrément qualité
- logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-social qui sont affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées
- résidences avec service pour étudiant.
► Le logement doit être acquis par une personne physique :
Le logement doit être acquis par une personne physique.
L’acquisition par une société n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt.
► Le propriétaire du logement doit prendre un engagement de location :
Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de louer le logement en meublé pour une période de neuf ans.
Le contrat de bail (contrat de location) doit être conclu avec l’exploitant de l’établissement dans lequel est situé le logement.
La location doit intervenir dans le mois qui suit l’acquisition du logement.
► La location doit être consentie en meublé à titre non professionnel (LMNP Censi Bouvard):
Le propriétaire du logement devra le louer en meublé à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement.
Les revenus que le propriétaire retirera de la location doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire du logement ne pourra intégrer celui-ci dans une activité de loueur meublé professionnel.
► Taux de la réduction d’impôt d’investissement Censi Bouvard:
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Le taux de la réduction d’impôt est de 11 % du prix de revient du logement.
La réduction d’impôt est étalée sur neuf ans.
Le prix de revient du logement correspond à son prix d’acquisition majoré des frais , commissions et taxes payés lors de l’acquisition (Frais de notaire, commissions versées à des intermédiaires , taxes, etc.).
Lorsque l’acquéreur a récupéré la TVA qui a grevé le prix d’acquisition, la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement, hors taxe.
Le prix de revient est plafonné à 300 000 euros par an . Lorsque le prix d’acquisition est supérieur à 300 000 euros, le taux de la réduction d’impôt sera appliqué à 300 000 euros .
Imputation de la réduction d’impôt :
La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt sur le revenu du propriétaire du logement, de l’année d’’acquisition du logement.
► Modalités de calcul des loyers à déclarer à l’administration fiscale :
Le propriétaire du logement percevra des loyers.
Les loyers à déclarer à l’administration fiscale sont les loyers nets.
Les loyers nets correspondent aux loyers établis après déduction de toutes les charges fiscalement déductibles.
Les charges déductibles :
- Les intérêts de l’emprunt qui a servi à financer l’acquisition du bien immobilier (sans limitation de montant ni de durée)
- Les dépenses d’entretien
- Les charges de copropriété
- Les impôts fonciers
- Les frais comptables et juridiques
- Les salaires versés et les charges afférentes à ces salaires
Le contribuable, pendant toute période de réduction d’impôt ne pourra pas déduire des loyers les amortissements des meubles et de l’immeuble.
Exception : Pour la part du prix d’acquisition qui excède 300 000 euros, le propriétaire pourra déduire du montant des loyers les amortissements de l’immeuble.
► La récupération de TVA :
Le propriétaire du logement acquis en vente en l’état futur d’achèvement pourra récupérer la TVA payée lors de l’acquisition au taux de 20 %.
Conditions : Les loyers perçus par le propriétaire doivent être assujettis à TVA au taux de 10 %.
Les loyers seront assujettis à TVA si l’exploitant de l’établissement au sein duquel se situe le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt, fournit aux occupants du logement , au moins trois des prestations suivantes :
- fourniture de petits déjeuners
- nettoyage régulier des locaux
- fourniture de linge de maison
- réception même non personnalisée de la clientèle.
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