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En 2022, pas moins de 4,8 millions de logements en France étaient considérés comme des « passoires thermiques ». Dans notre article de la semaine, nous allons examiner l’opportunité d’acheter une passoire thermique sur le marché immobilier. Nous aborderons en détail les implications de l’interdiction à la location des passoires thermiques, ainsi que les coûts des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour rendre l’investissement rentable. Nous explorerons également les avantages d’un investissement immobilier neuf par rapport à la rénovation d’un logement énergétiquement inefficace. En fin d’article, nous essaierons de répondre à une question plus que nécessaire : est-il plus judicieux d’investir dans une passoire thermique ou dans un programme immobilier neuf ?
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Commençons par définir ce qu’est une passoire thermique. Le terme « passoire thermique », également connu sous le nom de « passoire énergétique », désigne un logement qui a une consommation énergivore en chauffage pendant l’hiver et qui est généralement très mal isolé.
Il est important de noter que qualifier un logement de « passoire thermique » ne signifie pas qu’il est insalubre. Pour être considéré comme une passoire thermique, un logement doit simplement avoir une mauvaise performance énergétique telle qu’indiquée dans son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), généralement classé entre les niveaux F et G.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sert à évaluer la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment, et il est devenu obligatoire en vertu de la loi de 2007 du gouvernement. Ce diagnostic poursuit plusieurs objectifs :
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est une obligation légale lors de la vente d’un bien immobilier, de la construction d’un bâtiment, ainsi que lors de la signature d’un contrat de location. Il doit être réalisé par un professionnel indépendant qui suit une méthode approuvée par le ministère du logement.
Depuis 2001, le DPE a connu plusieurs modifications visant à le rendre plus fiable et plus clair, tout en adoptant une approche pédagogique. Il fournit désormais des informations essentielles, notamment :
L’étiquette énergétique d’un logement est devenue un élément crucial pour l’achat ou la location d’un bien immobilier. Ces deux étiquettes classent un logement sur une échelle de A à G, où A représente une faible consommation énergétique ou de faibles émissions, tandis que G indique une consommation énergétique élevée ou des émissions élevées.
Il est important de souligner qu’en France, il existe actuellement environ 4,8 millions de logements affichant une étiquette énergétique allant de F à G, ce qui indique une performance énergétique médiocre. La question qui se pose désormais est de savoir s’il est judicieux d’investir dans l’achat d’une passoire thermique.
Dans cet article, nous allons aborder la question de l’achat d’un logement considéré comme une « passoire thermique ». Nous nous demanderons donc s’il est avantageux d’acquérir un bien à un prix inférieur en raison de son étiquette énergétique médiocre, ou s’il serait préférable de s’orienter vers un programme immobilier neuf qui répond déjà aux normes environnementales en matière de consommation et d’émissions d’énergie.
Pour répondre à cette question, nous aborderons divers aspects liés aux passoires thermiques, notamment l’interdiction de location des logements peu performants sur le plan énergétique et les coûts associés à la rénovation énergétique d’un bien.
Depuis le 1er janvier 2023, une étape importante a été franchie dans le cadre de l’interdiction de la location des logements les moins économes en énergie, ceux classés en catégorie G+, conformément au calendrier établi par la loi Climat de 2021.
Désormais, tout logement affichant une étiquette énergétique de classe G lors de son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et consommant plus de 450 kilowattheures d’énergie par mètre carré et par an est considéré comme indécent et ne peut plus être mis en location.
L’interdiction de louer des passoires thermiques touche environ 500 000 logements en France. Bien que la plupart de ces biens soient généralement occupés par leurs propriétaires, on estime que près de 200 000 d’entre eux sont des appartements et des maisons destinés à la location. Ces logements doivent donc subir des travaux de rénovation pour être autorisés à être mis en location.
Cette interdiction s’applique dorénavant à tous les nouveaux contrats de location conclus depuis le 1er janvier 2023. Donc non seulement tous les nouveaux baux, mais aussi les baux renouvelés ou reconduits à partir de cette date. Par conséquent, il est strictement interdit de louer un bien qui ne répond pas aux critères requis.
Même si l’État français ne procédera pas à un contrôle systématique de la performance énergétique de chaque bien mis en location, le locataire dispose désormais du droit de recours pour exiger la réalisation des travaux de rénovation nécessaires si son logement ne respecte pas les critères de la loi.
Ainsi, il peut être très risqué d’acheter une passoire thermique et de la mettre en location sans effectuer les travaux de rénovation requis, surtout si vous ne disposez pas des fonds nécessaires pour améliorer son efficacité énergétique.
Bien qu’il n’y ait pas de sanctions strictes prévues, le juge a le pouvoir d’ordonner une réduction du montant du loyer, voire même la suspension de son paiement jusqu’à la réalisation des travaux.
Examinons tout d’abord le cas des logements collectifs. Il peut arriver qu’un propriétaire d’un bien au sein d’une copropriété ait un logement qui ne répond pas aux critères de performance énergétique. Dans ce cas, ce propriétaire ne sera pas sanctionné s’il peut prouver que, malgré ses efforts pour rénover son logement, il ne peut pas entreprendre la rénovation des parties communes à moins que celle-ci ne soit approuvée par l’ensemble des copropriétaires.
La même logique s’applique aux logements situés dans des biens classés monuments historiques, qui peuvent toujours être loués même s’ils dépassent le seuil de 450 KWh par mètre carré et par an. Sont également exemptés de cette règle les logements pour lesquels une rénovation énergétique nécessiterait des travaux dont le coût représente plus de la moitié de la valeur du bien.
À l’origine, les logements destinés à la location saisonnière n’étaient pas inclus dans cette mesure, mais il semble qu’ils devraient finalement également être soumis à une interdiction de location. En effet, le ministre du Logement cherche à éviter que ces bâtiments très énergivores ne soient proposés sur des plateformes de location telles que Booking, Airbnb, Abritel, etc.
Cependant, pour le moment, la location saisonnière en meublé touristique n’est pas encore concernée par cette interdiction de location ni par le gel des loyers des logements très énergivores.
Dans les zones de montagne, si cette mesure est adoptée à l’Assemblée Nationale, elle aura donc un impact significatif sur l’investissement et l’achat de passoire thermique ! Les propriétaires seront obligés d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique sur leur bien s’ils veulent continuer à le louer aux touristes.
Ces travaux de rénovation ont un coût conséquent, c’est pourquoi il peut être très intéressant de s’orienter vers des programmes immobiliers neufs en montagne. Ces nouveaux biens répondent à toutes les normes, affichant des DPE classés entre A et B. Investir dans ce type de bien permet d’éviter de mauvaises surprises lorsqu’il est nécessaire d’entreprendre des travaux qui peuvent parfois s’avérer très coûteux à long terme.
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Afin de ne plus qualifier un appartement ou une maison de passoire thermique, des travaux de rénovation sont nécessaires, bien que coûteux. Ils sont maintenant obligatoires.
La nature de ces travaux dépendra du type de bien que vous possédez, pouvant inclure des rénovations extérieures, intérieures ou encore un changement de système de chauffage (chaudière au gaz, au fioul, etc.) entre autres. Pour garantir la réalisation des travaux les plus efficaces et se concentrer sur les points faibles d’un bâtiment, il est fortement recommandé de procéder à un audit énergétique.
L’isolation thermique par l’extérieur nécessite des travaux conséquents, mais elle se révèle être la plus efficace pour effectuer une rénovation énergétique de qualité. Malheureusement, dans un immeuble, il peut être particulièrement difficile et chronophage d’obtenir l’accord de la copropriété sur le budget et les travaux à réaliser. Par conséquent, le propriétaire doit souvent entreprendre des travaux à l’intérieur de son logement pour que celui-ci ne soit plus qualifié de passoire thermique.
Voici les trois grands types de travaux à réaliser pour obtenir un meilleur DPE :
Il peut être difficile d’établir un budget précis sans avoir une connaissance approfondie de l’étendue des travaux à réaliser. Cependant, nous pouvons vous donner une estimation approximative pour que vous puissiez avoir une idée des coûts avant d’envisager l’achat d’une passoire thermique.
Pour une isolation des murs par l’extérieur ou l’isolation d’une toiture par les combles, le coût se situe généralement entre 100 et 150 € par mètre carré. L’installation d’une pompe à chaleur est estimée à environ 10 000 €. L’isolation des murs par l’intérieur coûte généralement environ 100 € par mètre carré, tandis qu’une nouvelle fenêtre en double vitrage est d’environ 1000 €.
Il est généralement recommandé de disposer d’un budget d’environ 10 000 € à 20 000 € pour que la rénovation énergétique soit efficace.
Veuillez noter que ce coût peut varier en fonction de la taille du bien et de ses équipements. Pour faciliter la réalisation des travaux de rénovation énergétique, certaines aides de l’État sont disponibles.
De nombreux investisseurs sont actuellement intéressés par l’acquisition de passoires thermiques. En effet, ces types de biens ont subi une décote qui les rend attractifs pour certains, car ils y voient l’opportunité d’acheter un bien en dessous des prix du marché.
Depuis le 1er avril 2023, il est désormais obligatoire de fournir un audit énergétique pour les biens classés en catégories F et G. En conséquence, le prix de vente d’une passoire thermique est déterminé en fonction des coûts estimés pour que le logement ne soit plus considéré comme une passoire thermique.
Avant de pouvoir être mis en location, ces logements doivent donc être rénovés. Les coûts de ces rénovations, comme nous l’avons mentionné précédemment, peuvent être partiellement couverts par des aides de l’État, telles que MaPrime Rénov’ pour les résidences principales, ainsi que par des dispositifs de défiscalisation immobilière qui encouragent l’investissement immobilier.
C’est le cas, par exemple, du dispositif Denormandie, qui offre une réduction d’impôt sur le revenu en échange de la rénovation d’un logement situé dans un quartier ancien et dégradé, à condition que le coût des travaux ne dépasse pas 25 % du coût total de l’opération.
Afin que l’investissement dans une passoire thermique soit rentable, il est essentiel de bien anticiper les coûts des travaux, afin d’éviter de se retrouver pris au piège par cette nouvelle acquisition.
Il est important de noter que les aides et dispositifs de l’État sont conçus pour être bénéfiques sur le long terme. Par conséquent, pour maximiser la rentabilité, il est crucial de s’abstenir de revendre le bien trop rapidement après les rénovations.
En optant pour un investissement dans un programme immobilier neuf plutôt que dans une passoire thermique, vous vous assurez de bénéficier des dernières avancées en matière d’efficacité énergétique, de performance énergétique, et d’isolation acoustique pour votre bien. Et sans frais supplémentaires, l’investissement dans du neuf vous épargne tout besoin de travaux de rénovation, éliminant ainsi le risque de mauvaises surprises.
Par ailleurs, les assurances fournies par les promoteurs immobiliers offrent aux nouveaux propriétaires une tranquillité d’esprit pendant plusieurs années, car ils sont protégés en cas de vice caché ou de travaux imprévus.
En choisissant un logement neuf, vous assurez également un investissement financier solide et durable. Les prix du marché ont tendance à augmenter, d’autant plus avec les prochaines réglementations énergétiques. Posséder un bien immobilier déjà conforme aux normes vous garantit la possibilité de le louer ou de le revendre aisément.
Si vous avez un projet d’investissement immobilier, n’hésitez pas à contacter notre équipe. Nous serons ravis de vous accompagner dans votre projet, que ce soit pour y habiter ou pour de l’immobilier locatif.
À très bientôt,
La Foncière Salignac
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