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Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un nouveau dispositif d’investissement immobilier offrant à la fois une décote sur le prix d’achat et des avantages fiscaux importants. Mis en place pour soutenir la création de logements abordables dans les zones tendues, il s’ouvre désormais aux investisseurs particuliers. Dans cet article, nous vous expliquons en détail les atouts du LLI, ses conditions d’éligibilité et la façon d’en bénéficier, notamment via une SCI à l’IS.
Le Logement Locatif Intermédiaire désigne des logements neufs proposés à un loyer plafonné (environ 10 à 15 % en dessous du marché) et destinés à des ménages dont les revenus se situent entre le logement social et le marché privé. En contrepartie de cet engagement locatif de longue durée (généralement 20 ans), le propriétaire bénéficie :
• D’une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %).
• D’un prix d’achat 15 à 18 % moins élevé que le neuf classique.
• D’une exonération de taxe foncière remboursée sous forme de crédit d’impôt, pendant jusqu’à 20 ans.
Ce dispositif était auparavant réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance, etc.). Depuis peu, il est ouvert aux particuliers via des structures sociétaires (SCI, SAS, etc.).
Pour les textes officiels et les dernières actualisations légales, consultez les sites :
3.1 TVA réduite à 10 %
Le premier avantage d’un investissement LLI réside dans la réduction de la TVA applicable à l’acquisition du logement. Vous achetez ainsi un bien immobilier neuf à 10 % de TVA au lieu de 20 %. Cette baisse se répercute immédiatement sur le prix de vente, engendrant une décote d’environ 15 % sur le marché du neuf.
3.2 Exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans
En plus de la TVA réduite, vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière via un crédit d’impôt annuel. Concrètement, la taxe foncière est payée puis vous est remboursée sous forme de crédit d’impôt sur 15, 18 ou 20 ans, selon la durée de conventionnement.
3.3 Plafonnement des loyers et forte demande locative
Le loyer étant plafonné (proche du loyer Pinel dans la même zone), cela attire un public large de locataires solvables. Dans les zones dites “tendues” (zones A bis, A, B1), la demande locative est forte, réduisant ainsi le risque de vacance.
Pour bénéficier de ce dispositif :
1. Zone éligible : Le logement doit se situer en zone tendue (A bis, A, B1).
2. Convention avec l’État : Vous signez une convention fixant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
3. Engagement de longue durée : Généralement, la location doit être maintenue pendant 20 ans.
4. Montage via une société : L’acquisition doit s’effectuer via une SCI ou autre forme sociétaire soumise à l’impôt sur les sociétés.
Pour plus d’informations officielles, n’hésitez pas à consulter le site du Gouvernement ou l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Le dispositif LLI impose un montage sociétaire. Souvent, la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) s’avère la plus avantageuse :
• Amortissement du bien : Vous pouvez amortir le coût du logement et ainsi réduire fortement le bénéfice imposable.
• Utilisation du crédit d’impôt foncier : Le crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière s’impute directement sur l’IS dû par la société.
• Gestion patrimoniale souple : La SCI facilite la transmission et la gestion à plusieurs (famille, associés, etc.).
Seul bémol : la fiscalité de la plus-value à la revente peut être plus lourde en SCI à l’IS qu’en détention directe. Il est donc essentiel de bien préparer sa stratégie de sortie (revente des parts, cession de l’immeuble, etc.).
Plusieurs promoteurs majeurs, comme Bouygues Immobilier, proposent désormais des programmes éligibles au LLI. Leurs offres comprennent souvent :
• Accompagnement administratif : Création de la SCI, statuts, suivi comptable, etc.
• Gestion locative partiellement offerte : Recherche de locataires, suivi des loyers, assistance juridique…
• Programme éligible à la TVA réduite : Appartements neufs conformes aux normes RT2012 ou RE2020.
Ces “packs” LLI simplifient l’accès au dispositif pour les particuliers, notamment en zones A et B1. D’autres promoteurs (Nexity, Vinci…) commencent également à déployer des projets semblables.
C’est pourquoi à la Foncière-Salignac nous vous proposons de concentrer ici l’ensemble des offres des promoteurs concernant le LLI. Contactez-nous afin que nous étudions votre besoin!
• Pinel : Réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21 %, mais engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans seulement et pas d’exonération de taxe foncière.
• LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : Possibilité d’amortir le bien, mais TVA à 20 % et pas d’exonération de taxe foncière.
• Nue-propriété : Décote plus forte sur le prix (jusqu’à 30-40 %), mais aucun loyer perçu pendant la durée de l’usufruit.
Le LLI se positionne comme une alternative de long terme offrant à la fois une décote à l’acquisition et une fiscalité allégée sur la durée (taxe foncière, TVA).
• Engagement de 20 ans : La durée de location sous convention peut réduire la flexibilité en cas de revente anticipée.
• Fiscalité de sortie : L’imposition de la plus-value au niveau de la SCI à l’IS peut être plus élevée.
• Plafonds de loyers : Ils peuvent limiter la rentabilité brute, mais les avantages fiscaux compensent souvent ce manque à gagner.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) constitue une opportunité unique pour les investisseurs particuliers souhaitant concilier rendement locatif et avantages fiscaux sur le long terme. Grâce à la TVA réduite à 10 %, à l’exonération de taxe foncière et à la sécurisation de la demande en zones tendues, ce dispositif offre des conditions d’achat et d’exploitation très attractives.
Chez Foncière Salignac, nous pouvons vous accompagner dans la mise en place d’un projet LLI, notamment via une SCI à l’IS. Avant de vous lancer, il est recommandé de consulter un expert-comptable et de comparer plusieurs programmes afin de choisir le bien le plus adapté à vos objectifs.
Pour en savoir plus sur les dispositions légales, rendez-vous sur :
• Service-Public.fr – Logement locatif
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