Avec un marché immobilier de plus en plus tendu dans de nombreuses villes françaises, le gouvernement a introduit le 2 octobre un nouveau zonage pour le dispositif Pinel. Désormais, plus de 140 communes de l’Hexagone sont classées en zone A, tandis que certaines villes surclassés en zone B1 deviennent éligibles au dispositif. Ce changement, devrait améliorer la rentabilité de nombreux programmes neufs en loi Pinel.

Découvrons ensemble les changements de zone et, par conséquent, les nouvelles opportunités d’investissement.

N’oubliez pas que le dispositif Pinel prendra fin le 31 décembre 2024, il est donc temps d’agir si vous souhaitez en profiter !

Vous souhaitez investir dans l’immobilier grâce au dispositif Pinel ? Notre équipe d’expert est à votre service pour trouvez le programme neuf qu’il vous faut ! 

Qu'est-ce qu'une zone éligible à la loi Pinel ?

Avant de détailler le nouveau découpage géographique des zones Pinel, rappelons ce qu’est une zone éligible à ce dispositif de défiscalisation. Créé par Sylvia Pinel en 2014, la loi Pinel vise à encourager l’investissement locatif dans les communes françaises où le marché de la location est tendu, c’est-à-dire des zones où l’offre de logements locatifs est inférieure à la demande à condition de respecter les plafonds de loyers mais aussi en fonction des ressources des locataires.

Par conséquent, certaines régions du territoire ne sont pas éligibles à ce dispositif car le taux entre l’offre et la demande y est suffisante pour les ménages.

Le fonctionnement des zones Pinel

Pour instaurer le dispositif Pinel et que sa mise en place soit possible, le gouvernement s’est appuyé sur un système de zonage créé en 2003 dans le cadre d’une autre loi, la loi Robien. Ce zonage divise le territoire français en fonction de 5 grandes zones :

La zone A Bis

C’est la zone où le marché immobilier est le plus tendu de France. Elle englobe la ville de Paris et l’Île-de-France, couvrant 76 communes dont Paris et des villes de différents départements de la banlieue :

  • Val-de-Marne ;
  • Val-d’Oise ;
  • Yvelines ;
  • Hauts-de-Seine (Boulogne-Billancourt);
  • Seine-Saint-Denis.

La zone A

Cette zone couvre une partie du territoire français où la demande immobilière est très forte, caractérisée par des loyers élevés et où de nombreux ménages peinent à trouver un logement.

Elle regroupe de grandes agglomérations françaises comme par exemple Lyon, Bordeaux, Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Montpellier, Strasbourg, Lille, Toulon, Toulouse, et bien d’autres. Pour découvrir les nouvelles communes en zone A en 2023, c’est ici que ça se passe !

La zone B1

La zone B1 concerne les communes de France en forte croissance, d’où une demande croissante en logements et la nécessité de nouvelles constructions.

Les autres zones

Les zones B2 et C ne bénéficient plus du dispositif Pinel depuis 2020. Pour la zone B2, on estime que la demande en logements n’est pas suffisamment forte pour justifier un dispositif de défiscalisation immobilière c’est ce qui les différencie des communes de la zone B1.

Néanmoins, des dérogations peuvent être accordées pour permettre aux investisseurs de défiscaliser leurs investissements.

Les nouvelles zones éligibles à la loi Pinel en 2023

Comme mentionné en début d’article, le gouvernement a, par décret, reclassé 210 communes françaises de l’hexagone et des Dom Tom dans de nouvelles zones. Grâce à ce décret du 2 octobre, 145 villes françaises peuvent désormais bénéficier du dispositif Pinel grâce à leur arrivée en zone B1 alors qu’elles ne le pouvaient pas auparavant.

Et plus de 60 villes sont dorénavant classées en zone A, bénéficiant ainsi d’un rendement financier plus attractif.

Les nouvelles villes en zone A où il fait bon d’investir

Avec ce décret, ce sont près de 60 villes qui s’ajoutent à la liste existante. Dans le Rhône, les villes de Caluire-et-Cuire, Francheville, Écully, Sainte-Foy-lès-Lyon et Tassin-la-Demi-Lune rejoignent Villeurbanne et Lyon.

La Foncière Salignac, implantée à Lyon, propose de nombreux programmes dans toute la région pour un investissement rentable et sécurisé !

En outre, aux grandes villes de la métropole déjà considérées comme zones tendues du marché locatif, s’ajoutent Strasbourg, Bordeaux, Toulouse, et Annecy ainsi que leurs communes voisines telles qu’Illkirch-Graffenstaden pour Strasbourg et Mérignac, Talence, Le Bouscat, et Cestas pour Bordeaux.

L’arrivée de nombreuses stations de ski et villes touristiques

Dans le but de stimuler l’investissement dans certaines villes touristiques, plusieurs communes, attirant chaque année des milliers de touristes, viennent d’intégrer la zone A du zonage :

  • Aix-les-Bains ;
  • Deauville ;
  • La Rochelle ;
  • Calvi ;
  • Le Grau du Roi ;
  • Arcachon ;
  • Lège-Cap-Ferret ;
  • La Baule ;
  • Évian-les-Bains ;
  • Saint-Jean-de-Luz ;
  • Biarritz ;
  • Pornichet ;
  • Gujan-Mestras ;
  • Le Touquet-Paris-Plage, etc.

La demande locative en stations de ski est conséquente. C’est pourquoi certaines d’entre elles, comme Villard-de-Lans, Les Deux Alpes, Samoëns, Thonon-les-Bains, ou Le Grand Bornand, sont passées de la zone C à la zone A.

Investir en loi Pinel dans la zone A est une assurance pour l’investisseur : il se constitue un patrimoine dans un marché locatif dynamique garantissant une meilleure rentabilité. Un reclassement en zone A signifie aussi que les logements respectent des plafonds de loyers plus élevés (13,56 € par m²), boostant la demande locative et entraînant une valorisation des biens.

Le saviez-vous ? Grâce à la Loi Pinel, la rentabilité locative d’un bien neuf se situe généralement entre 3,5 % et 4,5 %.

Pour évaluer la rentabilité d’un projet d’investissement dans une commune de la zone A, La Foncière Salignac vous accompagne de A à Z, en estimant les coûts d’acquisition et d’exploitation du bien, ainsi que les risques potentiels liés à votre investissement, afin que vous puissiez concrétiser votre projet immobilier en toute sérénité.

De nouvelles villes en zone B1

L’intégration d’une commune en zone B1 signifie qu’elle devient éligible à la défiscalisation prévue par la loi Pinel. Il peut donc être particulièrement intéressant d’investir dans l’une de ces villes, souvent bien moins onéreuses que celles des zones A bis de toute la couronne parisienne et des grandes villes en zone A.

Depuis octobre, 145 communes ont été surclassées et peuvent dorénavant bénéficier de leur éligibilité au dispositif. Parmi ces nouvelles villes, on compte des localités particulièrement attractives telles que :

  • Auxerre ;
  • Bourg-en-Bresse ;
  • Béziers ;
  • Dunkerque ;
  • Cholet ;
  • Besançon ;
  • Troyes ;
  • Valence ;
  • Dreux, etc.

On note également des villes touristiques comme Saint-Pierre-d’Oléron et Royan, ainsi que des villes en Bretagne proche de la mer où la demande locative s’intensifie, à l’image de Brest, Concarneau, Rennes Lorient et Quimper.

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PROGRAMMES NEUFS LOI PINEL

Dans quelles villes des nouvelles zones de la Loi Pinel investir pour maximiser sa rentabilité ?

La redéfinition des zones de la loi Pinel élargit considérablement les territoires en tension où l’on peut investir pour profiter d’une défiscalisation avantageuse, grâce à une réduction d’impôts.

La rentabilité est généralement plus importante dans les villes des zones A bis et A, car le marché locatif y est très tendu et les plafonds de loyers y sont plus élevés (13,56 € le m2). En investissant dans de l’immobilier locatif dans des métropoles telles que Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier ou Strasbourg, vous minimisez un critère important, les risques de vacance locative.

Cependant, les nombreuses nouvelles communes éligibles en zones A et B1 peuvent également être d’excellents choix. L’investissement initial y est souvent moins conséquent, et les biens ne cessent de prendre de la valeur avec le temps pour leur propriétaire;

Avec ce reclassement, l’atout des villes en zone B1 est l’anticipation d’une demande et d’un besoin accrue de logements locatifs du fait de leur attractivité grandissante. Les plafonds de loyers fixés pour la zone B1 sont de 10,93 € par m², et un niveau de ressource de 34 115 € (pour une personne seule) ce qui en fait une option privilégiée pour les investisseurs cherchant une belle rentabilité tout en garantissant un accès plus facile à un logement pour leurs locataires. source : bofip nov 2023

Autre avantage à considérer : les prix de l’immobilier devraient augmenter de manière significative dans les prochaines années, même si une vigilance s’impose quant à l’évolution du marché.

Vous envisagez d’investir dans une de nouvelles zones de la loi Pinel pour établir un patrimoine ou pour vous lancer dans la location immobilière ? La Foncière Salignac vous propose un large choix avec plus de 40 000 propriétés neuves. Forts de notre expertise en matière d’investissement immobilier, nous sommes là pour vous accompagner dans la réalisation de vos projets en toute sérénité.

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