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La VEFA est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes (…) article 1601-3 du code civil.
Le vendeur vend ainsi à l’acquéreur une construction, un appartement par exemple, qui n’est pas achevée. La VEFA est donc le mode d’acquisition classique d’un bien immobilier NEUF.
Il s’agit donc d’une vente longue comparativement à une vente dans l’immobilier ancien, puisque le bien immobilier n’existe pas encore. L’acheteur choisit et achète sur PLAN sans voir le bien.
C’est également pour cela qu’il est important de bien se faire aider et accompagner dans votre achat. La Foncière Salignac, spécialisée dans ce domaine, est là pour vous conseiller dans votre achat, investissement ou résidence principale.
Les avantages de la VEFA
Lors d’un achat en VEFA votre investissement vous assure plusieurs avantages :
- Une construction entièrement gérée par votre promoteur immobilier ;
- Un logement conforme aux normes sur l’accessibilité (PMR) ;
- Un logement répondant aux dernières réglementations énergétiques avec une excellente isolation thermique et phonique ;
- Un appartement ou une maison personnalisée selon vos goûts et vos besoins ;
- Des frais de notaires réduits ;
- Une exonération totale, voire partielle, de la taxe foncière ;
- Bénificier de dispositifs d’aide à l’achat : Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
- Réduction d’impôt avec le dispositif Pinel ;
Votre futur logement est donc protégé par plusieurs garanties spécifiques à la vente sur plan. L’achat en VEFA vous permet donc d’acheter un logement neuf respectant les dernières normes en vigueur tout en bénéficiant de nombreux avantages fiscaux et financiers.
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Les inconvénients de la VEFA
Si l’achat d’un logement sur plan comporte de nombreux avantages, il vient aussi avec quelques inconvénients dont il faut être conscient avant d’investir en VEFA.
Un délai de livraison variable
Une vente en état futur d’achèvement possède toujours une date prévisionnelle de livraison. En règle général, les programmes neufs ont une date prévisionnelle indiquée par rapport à un trimestre, il est spécifié sur le contrat lors de l’achat !
Pour autant, la construction n’est pas une science exacte, il peut donc arriver que dans certains cas les délais de livraison varient ! Si elle n’est pas précise, cette date de livraison vous permet d’emménager directement à la remise des clés, ce qui n’est pas toujours le cas lorsqu’on achète dans l’ancien !
Pour réduire le délai entre la signature du contrat de vente et votre installation ou l’installation de locataire dans votre nouveau bien, vous pouvez opter pour un programme immobilier déjà en construction ou pour un programme immobilier neuf en livraison immédiate !
Un prix d’acquisition plus élevé
Avec tous les avantages que comportent l’achat d’un bien neuf, il va de soi que celui-ci a à un prix d’achat au m2 plus élevé que si vous achetiez une maison ou un appartement dans l’ancien !
Toutefois, la VEFA est bien plus intéressante économiquement lorsque l’on voit à long terme. En effet, un programme neuf répond à tous les derniers critères : vous réaliserez donc de belles économies d’énergies et vous n’aurez pas non plus besoin de réaliser des travaux pour les rénovations énergétiques de votre logement !
Comment va se dérouler votre achat en VEFA ?
Après étude de votre projet, nous vous proposons le ou les biens les plus adaptés. Vous validez votre investissement puis vous signez un contrat de réservation avec le constructeur.
Ce contrat de réservation, qu’on pourrait comparer à un compromis de vente, va être le préalable à votre demande de financement bancaire. Nous pouvons également vous accompagner dans cette étape avec des partenaires financiers aguerris à ces financements.
C’est également le mode privilégié des investisseurs dans l’immobilier qui en achetant en VEFA vont pouvoir bénéficier des dispositifs de défiscalisation comme la loi PINEL par exemple. Nous vous avons sélectionné à ce titre les meilleurs programmes neuf de défiscalisation Pinel disponibles à aujourd’hui.
La vente sera validée lors de la signature définitive chez le notaire. Avantage dans le NEUF, les FRAIS DE NOTAIRE sont RÉDUITS, vous payez entre 2 et 3% contre 7 à 8% dans l’ancien.
La particularité de la VEFA est que le paiement du prix au promoteur va être progressif en fonction de l’avancée des travaux de construction. La banque versera les fonds progressivement tout au long de la construction suivant les différents appels de charge envoyés et ce jusqu’à la livraison de l’appartement ou du bien immobilier à l’acheteur.
Comment le promoteur garantit mon achat? La GFA
L’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que dans le cadre d’une vente en l‘état futur d’achèvement, le promoteur doit souscrire une garantie financière d’achèvement (GFA), qui doit garantir l’achèvement de l’immeuble.
Le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.
Qui peut fournir une garantie d’achèvement ?
Seuls peuvent fournir une garantie d’achèvement,
- les banques ou les établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier,
- les entreprises d’assurance agréées,
- les sociétés de crédit mutuel.
A quel moment doit être souscrite la garantie financière d’achèvement ?
Le constructeur devra avoir passé une convention avec une banque ou une compagnie d’assurance, visant à garantir l’achèvement de l’immeuble, au plus tard à la date de signature de l’acte authentique de vente (acte notarié).
Qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement garantit ?
La garantie financière d’achèvement garantit le versement des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
Elle jouera à chaque fois que les sommes qui sont demandées sont nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, quelles qu’en soient les raisons.
La garantie financière d’achèvement permet aussi de garantir qu’en cas de résolution du contrat de vente, les sommes versées par l’acquéreur lui seront remboursées.
La garantie financière d’achèvement ne peut être mise en jeu que si la construction ne peut être achevée que pour des raisons financières.
Quel est le montant garanti ?
Le code de la construction et de l’habitation ne détermine aucun montant maximum ou minimum.
La garant (le constructeur ou le vendeur) devra financer l’achèvement du logement conformément aux clauses du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.
Les exclusions :
Le constructeur ou le vendeur ne sont pas tenus de financer le coût supplémentaire entraîné par une modification du permis de construire ou une modification de la construction par rapport à ce qui était prévu au contrat de vente.
En cas de modification du permis de construire, avec l’accord de l’acquéreur mais sans celui de la compagnie d’assurance ou la banque qui fournit la garantie financière, cette dernière ne sera plus tenu de la garantie.
Qui peut faire jouer la garantie financière d’achèvement :
La garantie financière d’achèvement pourra être mise en jeu par :
- l’acquéreur du logement et même les sous acquéreurs
- le syndicat de copropriété qui a reçu mandat des copropriétaires à cet effet.
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