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Qu’est-ce que la VEFA et la GFA : Vente en l’état futur d’achèvement

La VEFA est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes (…) article 1601-3 du code civil 

Le vendeur vend ainsi à l’acquéreur une construction, un appartement par exemple, qui n’est pas achevée. La VEFA est donc le mode d’acquisition classique d’un bien immobilier NEUF.

Il s’agit donc d’une vente longue comparativement à une vente dans l’immobilier ancien, puisque le bien immobilier n’existe pas encore. L’acheteur choisit et achète sur PLAN sans voir le bien. 

C’est également pour cela qu’il est important de bien se faire aider et accompagner dans votre achat. La Foncière Salignac, spécialisée dans ce domaine, est là pour vous conseiller dans votre achat, investissement ou résidence principale.

Comment va se dérouler votre achat en VEFA ?

Après étude de votre projet, nous vous proposons le ou les biens les plus adaptés. Vous validez votre investissement puis vous signez un contrat de réservation avec le constructeur.

Ce contrat de réservation, qu’on pourrait comparer à un compromis de vente, va être le préalable à votre demande de financement bancaire. Nous pouvons également vous accompagner dans cette étape avec des partenaires financiers aguerris à ces financements.

C’est également le mode privilégié des investisseurs dans l’immobilier qui en achetant en VEFA vont pouvoir bénéficier des dispositifs de défiscalisation comme la loi PINEL par exemple. Nous vous avons sélectionné à ce titre les meilleurs programmes neuf de défiscalisation Pinel disponibles à aujourd’hui. 

La vente sera validée lors de la signature définitive chez le notaire. Avantage dans le NEUF, les FRAIS DE NOTAIRE sont RÉDUITS, vous payez entre 2 et 3% contre 7 à 8% dans l’ancien.

La particularité de la VEFA est que le paiement du prix au promoteur va être progressif en fonction de l’avancée des travaux de construction. La banque versera les fonds progressivement tout au long de la construction suivant les différents appels de charge envoyés et ce jusqu’à la livraison de l’appartement ou du bien immobilier à l’acheteur.

Comment le promoteur garantit mon achat? La GFA

L’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que dans le cadre d’une vente en l‘état futur d’achèvement, le promoteur doit souscrire une garantie financière d’achèvement (GFA), qui doit garantir l’achèvement de l’immeuble.

Le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

Qui peut fournir une garantie d’achèvement ? 

Seuls peuvent fournir une garantie d’achèvement,

  • les banques ou les établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier,
  • les entreprises d’assurance agréées,
  • les sociétés de crédit mutuel.

A quel moment doit être souscrite la garantie financière d’achèvement ?

Le constructeur devra avoir passé une convention avec une banque ou une compagnie d’assurance, visant à garantir l’achèvement de l’immeuble, au plus tard à la date de signature de l’acte authentique de vente (acte notarié).

Qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement garantit ?

La garantie financière d’achèvement garantit le versement des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Elle jouera à chaque fois que les sommes qui sont demandées sont nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, quelles qu’en soient les raisons.

La garantie financière d’achèvement permet aussi de garantir qu’en cas de résolution du contrat de vente, les sommes versées par l’acquéreur lui seront remboursées.

La garantie financière d’achèvement ne peut être mise en jeu que si la construction ne peut être achevée que pour des raisons financières.

Quel est le montant garanti ?

Le code de la construction et de l’habitation ne détermine aucun montant maximum ou minimum.

La garant (le constructeur ou le vendeur) devra financer l’achèvement du logement conformément aux clauses du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Les exclusions :

Le constructeur ou le vendeur ne sont pas tenus de financer le coût supplémentaire entraîné par une modification du permis de construire ou une modification de la construction par rapport à ce qui était prévu au contrat de vente.

En cas de modification du permis de construire, avec l’accord de l’acquéreur mais sans celui de la compagnie d’assurance ou la banque qui fournit la garantie financière, cette dernière ne sera plus tenu de la garantie.

Qui peut faire jouer la garantie financière d’achèvement :

La garantie financière d’achèvement pourra être mise en jeu par :

  • l’acquéreur du logement et même les sous acquéreurs,
  • le syndicat de copropriété qui a reçu mandat des copropriétaires à cet effet.

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