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Qu’est-ce qu’une LMNP ?

La location meublée non professionnelle ou LMNP permet au contribuable, propriétaire bailleur, qui loue un logement en meublé, de bénéficier de loyers en franchise d’impôt sur 20 à 30 ans.

Quels critères pour devenir LMNP ?

Critères pour bénéficier du statut de LMNP

Comment devenir LMNP – conditions pour être LMNP :

1 . La location du logement  doit porter sur un logement meublé :

  • Le logement doit être loué meublé par le contribuable.
  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement des meubles devant équiper un logement loué en meublé

2 . Les loyers perçus en LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

  • Les loyers facturés par le propriétaire doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Comment se déclarer en LMNP ?

Pour bénéficier du statut de LMNP, deux régimes s’offrent à vous. Le choix impacte directement la fiscalité du LMNP

1/ Le régime micro-BIC : 

Si vos recettes annuelles perçues en 2020 ne dépassent pas 72 600 €, le régime micro-BIC (micro-entreprise) s’applique de base. Mais ce n’est pas forcément le plus intéressant…

  • Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.
  • Si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt.

Si vous relevez du régime micro-BIC (micro-entreprise), vous devez indiquer le montant brut de vos recettes sur votre déclaration de revenus en ligne ou avec le formulaire n°2042 C-PRO.

Vous devez être inscrit au répertoire Sirène de l’Insee. Cette formalité est gratuite.

Adressez-vous au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué à l’aide du formulaire de déclaration de début d’activité :

Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante (P0i)

Une fois inscrit, vous obtenez un numéro SIRET à reporter sur votre déclaration complémentaire de revenus.

2/ BENEFICE REEL :

Si vos recettes annuelles perçues en 2020 ne dépassent pas 72 600 €, vous pouvez choisir volontairement le régime du bénéfice réel.

NB : L’option est à valider avant le 1er février de la 1re année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. Cette option est irrévocable pendant 2 ans, et reconduite tacitement par période de 2 ans.

En fonction de votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué), vous devrez payer la cotisation foncière des entreprises. Consultez le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir si vous aurez ou non à régler cet impôt.

Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus.

Comment se déclarer LMNP :

Vous devez remplir le  formulaire n°2031-SD et reporter les montants sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO.

Vous devez être inscrit au répertoire Sirène de l’Insee. Cette formalité est gratuite.

Comme pour le micro-BIC, il faut déclarer votre début d’activité en s’adressant au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué à l’aide du formulaire :

télécharger le CERFA 11921*05

intérêt sur la fiscalité du LMNP en bénéfice réel :

Le régime du réel est intéressant car il vous permet de déduire toutes vos charges déductibles ainsi que l’amortissement de votre bien immobilier.

► Les charges déductibles des loyers (cas du régime dit de bénéfice réel)

Des loyers facturés au preneur, le propriétaire bailleur pourra déduire les charges suivantes :

  • Les frais généraux
  • Les intérêts des emprunts qui ont permis de financer l’acquisition du bien immobilier ainsi que des meubles
  • Les avances réalisés par le propriétaire bailleur
  • Les impôts et taxes (taxes locales, taxe foncières)
  • Les charges de copropriété
  • Les provisions pour charge de copropriété
  • Les frais de réparation
  • Les frais d’entretien
  • Les frais de gérance
  • Les frais de rémunération des gardes ou concierges
  • Les honoraires versées à des intermédiaires
  • Les commissions.

► Règle d’imputation des charges déductibles et reports des déficits :

Lorsque le propriétaire constate un déficit, celui-ci est reportable et cumulable sur les revenus  BIC retirés de la location en meublée, pour une période de 10 ans. 

Les amortissements en LMNP

►Lmnp amortissements : qu’est ce que c’est ?

Chaque année le contribuable devra comptabiliser l’amortissement du mobilier et de l’immobilier.

Durée d’amortissement des meubles :

  • La jurisprudence et l’administration fiscale fixent à titre d’exemple la durée d’amortissement des meubles entre cinq ans et sept ans.

Durée de l’amortissement de l’immobilier :

Obligation de procéder à une ventilation entre le prix du terrain et celui du logement :

Article 38 sexies de l’annexe III du CGI : Le terrain sur lequel est implanté le logement n’est pas amortissable. Son prix doit donc être retranché au prix de l’immobilier avant amortissement.

Comment se calcule mes amortissements :

  • Chaque année le propriétaire bailleur déduira des loyers acquis une fraction du prix d’acquisition ainsi : prix d’acquisition/ durée d’amortissement de chaque élément de la construction et des meubles.

Limite :

  • Le montant de la déduction au titre de l’amortissement ne pourra être supérieure au montant des loyers nets acquis par le propriétaire bailleur.
  • Le montant de l’amortissement ne sera déduit qu’après déduction des autres charges.

Report des amortissements non déduits :

  • Le montant de l’amortissement qui n’a pu être déduit sera reporté sur les années suivantes (les exercices suivants), sans limitation de durée.

► La récupération de TVA :

Lorsque la location en meublée est assujettie à TVA, le propriétaire pourra récupérer le montant de la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé le prix d’acquisition. 

► Conditions d’assujettissement des loyers à la TVA :

Pour être assujettie à la TVA les loyers doivent être perçus dans le cadre de l’une des prestations hébergement suivante :

  • Lorsque les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger.
  • Lorsque les prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
  • Lorsque les locations de locaux nus, meublés ou garnis sont consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui en plus de l’hébergement fournit au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
  • Lorsque les prestations d’hébergement sont fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant.

Voilà, vous en savez un peu plus sur les bénéfices de la LMNP et les intérêts de la location meublée sur la fiscalité. Si vous souhaitez être accompagné dans ce changement de régime ou si vous souhaitez le mettre en place dans votre prochain investissement, contactez la Foncière Salignac, nous nous ferons un plaisir de vous guider dans votre investissement. Nous proposons par ailleurs de bons programmes pertinents en LMNP.

Alors à bientôt!

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