Les étapes clés d’un achat immobilier dans le neuf

Après mûre réflexion vous êtes prêts à investir dans l’achat de votre appartement neuf, pour y vivre ou pour le louer. Mais quelles sont les étapes caractéristiques d’un tel achat :

  • Comment réserver un appartement neuf à l’achat ?
  • Faut-il payer en avance pour l’achat d’un logement neuf ?
  • Peut-on se désister d’un achat dans le neuf ?
  • Que vérifier avant la signature de réservation d’un appartement neuf ?

Que votre projet porte sur l’acquisition de votre résidence principale ou un investissement locatif (le dispositif Pinel est encore disponible), La foncière Salignac vous présente les différentes étapes pour réussir votre projet d’un achat dans l’immobilier neuf.

Comment se déroule l’achat d’un appartement neuf ?

1. La définition du budget de votre investissement immobilier

Définir le budget de son achat ou investissement immobilier
Il n’est pas toujours évident d’évaluer soi-même sa capacité de financement pour l’achat de son bien immobilier neuf, car de nombreux critères influent sur le potentiel d’octroi de prêt. En effet, de nombreux dispositifs légaux existent pour vous aider dans votre achat immobilier et c’est là que le professionnel du financement pourra vous aider pour vous permettre l’accès aux meilleures conditions, aux meilleurs taux et aux dispositifs adaptés (PTZ+ et autres prêts aidés, TVA réduite…) La Foncière-Salignac vous propose une aide de financement adapté par le biais de son partenaire financier Meilleurs Taux. Le fait de bénéficier de frais de notaire réduits de 2 à 3 % dans l’achat immobilier neuf est également un élément important du financement par rapport à un achat dans l’immobilier ancien avec des frais de notaires entre 7,5 % et 8 %.

2. La recherche d'un bien immobilier neuf idéal

Une fois le budget défini, il est temps de trouver le bien idéal correspondant à votre budget.
  • Son emplacement avec vos critères géographiques précis (centre-ville ou périphérie, proche écoles, commerces, transports en commun…)
  • Les caractéristiques intrinsèques de votre nouveau logement : sa superficie, son nombre de pièces, de chambres, en étage ou en rez-de-jardin, avec ou sans extérieur (balcon, terrasse), ses performances énergétiques.
Ces éléments pourront être adaptés au fur et à mesure de votre recherche. N’hésitez pas à en discuter avec nous, ils représentent notre base de recherche de départ avec le budget, pour vous proposer les biens les plus adaptés à votre recherche.

3. La signature de votre contrat de réservation

Vous avez trouvé votre appartement neuf souhaité, il est temps de vous engager concrètement par la signature d’un contrat de réservation. Dans le cadre d’un achat immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), vous signez un contrat de réservation (l’équivalent d’un compromis ou d’une promesse de vente dans l’immobilier ancien) qui vous engage, après un délai de rétractation de 10 jours, à acheter le bien sous réserve d’avoir bien obtenu votre financement par la suite. Ce contrat comprend les plans du logement et des annexes, la notice descriptive de l’immeuble et les prestations du logement, ainsi que l’ERNMT (l’État des Risques Naturels Miniers et Technologiques). Les divers versements à prévoir lors de l’achat d’un bien immobilier neuf À la signature du contrat de réservation, le promoteur vous demande d’effectuer un dépôt de garantie . Ce dépôt de garantie, dont le montant est fixé librement entre les parties, peut aller de 1000€ à une somme maximale ne pouvant excéder 5 % du prix du bien. Ensuite, une fois le financement obtenu, vous pourrez signer l’acte de vente chez le notaire et c’est à partir de ce moment-là que vous paierez de manière échelonnée le prix du bien jusqu’à la livraison finale de votre appartement. Mais nous verrons ce point-là un peu plus en détail par la suite.
signature-achat-immobilier-neuf

4. La recherche du financement de votre logement neuf

Pour trouver les meilleures conditions de crédit, vous allez bien sûr consulter votre banque, mais vous pouvez également consulter notre partenaire financier Meilleurs Taux qui vous trouvera les meilleures conditions de financement pour votre projet. Si besoin, vous pouvez les contacter sur cette page Une fois le financement accepté et l’offre de prêt reçu, vous serez à même de signer l’achat de votre appartement neuf chez le notaire.

5. La signature de l’acte de vente chez le Notaire

Dans les 3 à 6 mois après la signature de votre contrat de réservation, vous signer votre acte de vente définitif avec le promoteur chez le Notaire. Sauf si vous avez signé votre réservation dans l’étape de pré-commercialisation du projet, ce qui peut augmenter les délais de quelques mois avant la vente définitive. Ce contrat reprend toutes les spécificités du logement, ainsi que votre financement, la garantie d’achèvement des travaux et l’échelonnement des paiements suivant l’échéancier des paiements. En effet, le paiement dans le neuf se fait au fur et à mesure de l’avancée des travaux à partir de la signature chez le notaire en respectant l’échéancier de paiement : réalisation des fondations, gros œuvre, hors d’eau hors d’air, aménagement intérieur… le dernier virement ayant lieu à la réception de l’appartement avec la remise des clés.

6. La réception du logement

Achat immobilier dans le neuf : la réception de votre logement
Il n’est en général pas possible de visiter le logement pendant le chantier, excepté lors des visites de pré-livraison, lors d’un stade bien avancé de la construction. Lors de la visite de réception du logement, vous devez bien vous assurer que tous les points prévus dans le contrat sont conformes et correspondent à ce qui était prévu. La Foncière-Salignac vous accompagne toujours lors de cette visite pour contrôler la conformité avec vous, vous assister et vous conseiller si besoin. En effet, lors de cette visite, vous pouvez émettre des réserves si vous constatez des imperfections ou des problèmes de finition. Le constructeur ayant l’obligation d’effectuer les travaux nécessaires et de relever l’ensemble de ces réserves.
Vous êtes encore toujours protégé par la Garantie de Parfait Achèvement (GPA) sur d’éventuels vices cachés, la garantie biennale (2 ans) sur certains éléments intérieurs et les garanties décennales et la Dommage Ouvrage sur l’ensemble du gros œuvre pendant les 10 premières années. Plus d’informations ici sur notre article reprenant les différentes garanties à l’achat

Achat dans le neuf : les principales questions ?

Quels sont les frais de notaires pour l’achat d’un appartement neuf ?

Tout achat immobilier s’accompagne de frais de notaire, cependant les frais de notaire dans le neuf sont bien inférieurs à ceux de l’ancien, de l’ordre de 2,5 % dans le neuf et jusqu’à 8 % dans l’ancien. Nous avons mis en place une calculette qui vous permet de calculer ces frais en fonction du prix de votre appartement.

Quel montant pour réserver un appartement neuf ?

Lors de la signature d’un contrat de réservation avec le promoteur, il est d’usage de payer des frais de réservation. C’est finalement l’équivalent des 5 % d’acompte que verse un acquéreur lors d’un compromis de vente lors d’un achat dans l’ancien. Sauf que les frais de réservation versés pour un achat dans le neuf sont d’une part plafonnés à 5 % du prix de vente (pour un délai d’acquisition inférieur à 1 an). Ce montant est limité à 2 % du prix de vente si le délai prévisionnel est compris entre 1 et 2 ans. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au-delà de 2 ans. Si finalement vous n’achetez pas le bien, le dépôt de garantie ne vous sera pas forcément restitué, sauf si :
  • vous vous rétractez dans un délai de 10 jours après la signature
  • Vous n’obtenez pas votre prêt immobilier et n’avez donc pas la possibilité financière d’acheter le bien.
  • Le délai, la conformité ou le prix de la VEFA (le prix prévisionnel a augmenté de plus de 5 %) font défaut.

Qui peut bénéficier d’une TVA réduite (5,5 %) pour acheter un appartement neuf ?

Pour bénéficier d’une TVA réduite sur l’achat de son appartement, il faut répondre à des conditions de revenu (plafond de ressources N-2). D’autre part, le logement neuf ne doit pas excéder un prix plafond au m², dépendant de sa situation géographique (zone ANRU). Le logement doit être la résidence principale de l’acquéreur, personne physique. NB : la TVA à taux réduit peut être cumulée avec le financement par un PTZ+ (prêt à taux zéro) donnant un sérieux coup de pouce au primo-accédant.

Comment réserver un appartement neuf ?

Pour réserver un appartement neuf, on signe un contrat de réservation VEFA avec le promoteur. L’achat dans le neuf et notamment l’achat sur plan est complètement différent de l’achat d’un bien ancien, puisque dans le cas de l’achat d’un bien neuf, on achète un bien qui n’est pas encore terminé, voire même pas commencé. On achète un logement sur plan que l’on paie au fur et à mesure de sa construction selon un échéancier bien codifié, encadré par l’article 261-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce contrat préliminaire est donc là pour sécuriser la vente jusqu’à la livraison du bien dans les conditions déterminées au départ. Il engage le promoteur à réserver le bien à l’acquéreur, à respecter le cahier des charges et la conformité du bien et à tenir les délais prévus.

Faut-il payer en avance pour l’achat d’un appartement neuf ?

L’achat d’un logement neuf et son paiement répond à des règles strictes. Le paiement est soumis à un échelonnement dont les montants sont versés au fur et à mesure en fonction de l’avancée des travaux. À la signature du contrat de vente, vous payez les 5  premiers % du montant du bien immobilier si le délai de signature de l’acte de vente est inférieur à 1 an (2 % entre 1 et 2 ans). Au fur et à mesure de la construction, vous paierez les 90 % suivants, jusqu’à la livraison où l’on paie les 5 % restants. En pratique, c’est la banque (lors d’un achat avec prêt immobilier) qui libèrera les fonds au fur et à mesure de l’avancée des travaux, en payant le promoteur après chaque appel de fonds.

Les étapes clés du paiement fractionné d’un logement neuf

Appel de fond
Quand payer ?
5 %
Signature du contrat de vente notaire
35 %
Achèvement des fondations
70 %
Hors d’eau hors d’air
95 %
Achèvement des travaux
100 %
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